중도금 승계 시 기존주택 처분서약 정리

안녕하세요. 

이번 포스팅은 제가 겪은 기존주택 처분 서약(분양권 매수하여 중도금 승계받은 경우)이 유효한지 아니면 실효(무효)인지 알려드리겠습니다.

 

기존주택 처분서약이란

기존주택 처분 서약은 2가지 경우가 있습니다. 첫 번째는 아파트 청약에 당첨되면서 기존에  보유하고 있는 집을 처분하는 조건으로 청약 당첨된 아파트의 분양권 권리를 가질 수 있는 경우가 있습니다. 쉽게 설명해드리자면, 청약에 당첨된 경우 보유 중인 아파트를 청약 당첨된 아파트가 완공되어 입주 후 약속된 기간 이내에 무조건 매도해야 하는 조건을 의미합니다.

당시 청약 당첨된 아파트의 지역이 투기과열지구, 조정지역, 비조정지역에 따라서 기존주택 처분기한이 달라집니다.
두 번째는 청약 당첨이 아닌 분양권을 매수할 경우에 기존주택이 있는 경우 분양권 아파트의 중도금을 승계하는 대신에 보유하고 있는 기존 주택을 처분해야 한다는 서약을 쓰는 경우입니다. 더 쉽고 자세하게 설명하겠습니다. A 사람이 아파트 청약에 당첨됐습니다. 하지만 A는 여러 가지 개인 사정에 의해 당첨된 아파트가 완공되기 전에 다른 누군가에 매도하고 싶은 상황입니다. 이때 B는 1 주택을 보유하고 있지만 A가 청약에 당첨된 아파트로 이사 가고 싶은 마음이 있기에 A의 분양권을 매수할 의향이 있습니다. 하지만 A가 청약에 당첨된 아파트는 조정지역 또는 투기과열지구로 인해 B가 A의 분양권을 매수하기 위해선 기존에 보유하고 있는 집을 무조건 매도해야 B에게 은행 대출을 해주겠다고 규제를 만든 것이라 이해하시면 됩니다.

 

중도금 승계 시 작성한 기존주택 처분 서약 

저는 21년 한창 전국이 부동산 급상승 분위기일 때 고향인 지역으로 이사를 가고 싶어 분양권을 프리미엄 주고 매수를 했습니다. 당시 분양권 아파트는 투기과열지구라서 분양권을 전매 시 은행 중도금 승계를 받기 위해서는 분양권 아파트가 완공되면 입주 후 6개월 이내 기존 보유하고 있는 집을 매도해야 하는 처분 서약에 동의를 해야 대출이 나오는 상황이였습니다.만약 제가 자금이 충분하여 은행으로부터 중도금 승계를 받지 않고 제가 가진 돈으로 전부 해결 했으면 처분서약을 작성할 필욘 없겠지만, 대부분 99%의 일반 서민들은 대출을 받을 수 밖에 없는 상황입니다. 저 역시 중도금 승계와 추후 잔금대출을 받지 않으면 아파트의 권리를 가질 수 없는 상황이기 때문에 기존주택 처분서약에 동의하였습니다. 그리고 시간이 흘러서 2022년 9월 15일에 분양권을 매수한 지역이 조정지역에서 비조정지역으로 규제가 사라지게 되었습니다. 참고로 제가 입주할 아파트는 2022년 11월부터 입주가 시작입니다. 입주하기 직전에 비조정지역으로 바뀌면서 기존주택 처분 서약이 실효(무효)가 됐다고 언론과 유튜브 부동산 전문가들이 언급했습니다. 그렇기에 저 또한 기존주택 처분 조건이 사라졌으니 급하게 기존집을 매도하지 않아도 되겠구나 안심하고 있었습니다. 

 

기존주택 처분서약이 유효하다?

아파트 잔금대출이 2달 남은 상황에서 슬슬 잔금대출을 위해 여러 은행에 전화로 문의하여 금리와 대출 조건을 물어보는 중에 한 은행에서 중도금 승계 시 기존주택 처분 조건이 유효한지 아닌지 확인하라고 하셨습니다. 그래서 중도금 승계를 해당은행의 지점에 연락하여 기존주택 처분조건이 무효인지 확인하니, 해당 지점 직원이 무효가 아니라 6개월에서 2년으로 기간이 늘어났을 뿐 무효가 아니고 2년 이내에 매도해야 한다고 하셨습니다. 순간 너무 당황하였으나, 중도금 승계로 대출 이자가 매달 나가는 해당 은행의 지점 직원이 처분 서약이 무효가 아니라고 하니 믿었습니다. 그리고 저는 급하게 기존 주택을 급매로 매도하기 위해 부동산에 연락하여 급급매로 올려달라고 무조건 팔아야 한다고 그 지역일대 모든 부동산에 제 물건을 내놓았습니다. 그리고 계획한 모든 일정이 차질이 생겨서 너무 힘든 하루였습니다. 언론과 인터넷에서 분명 비조정지역으로 규제가 풀리면서 처분서약 조건이 무효라고 봤는데 담당 은행 직원은 아니라고 하니 너무 혼란스럽고 잠이 오질 않았습니다.

 

기본 주택 처분 서약 무효입니다!

다음날 출근 후 다른 은행 대출 상담사님과 통화를 하는데 상담사님께서 제 사연을 듣더니, '희한하네요, 저희 은행은 중도금 승계 시 처분 서약 조건 실효(무효)되어 기존주택 매도 안 하셔도 되는데요.' 말씀하셨다. 그리고 자기도 다시 알아보겠다고 하셨다. 그리고 입주자 모임 카톡방에 처음으로 제 사정을 소개하니, 카톡방에 계신 한 입주 예정자분이 '중도금 승계 시 처분서약 조건 무효라고, 저도 해당은행 같은 지점에서 직접 방문해서 상담 받았을 때 직원이 무효라고 했다.' 하셨습니다. 그래서 저는 다시 해당 은행에 연락하여 저와 통화했던 차장님을 바꿔달라고 했고, 다른 은행원분들도 무효라고 하시고 입주민 중에서 같은 은행 같은 지점에서 상담 받았을 때 처분서약 무효라고 하셨다는데 왜 저는 2년 이내에 매도해야 하냐고 문의했습니다. 이렇게 말을 하니 해당 직원분은 다시 한번 제대로 알아보고 연락 준다고 하고 전화를 끊었습니다. 그리고 5시간이 지나서 전화가 왔습니다. 고객님 죄송합니다. 기본 주택 처분 서약 무효라서 기존주택 매도 안 하셔도 불이익 없습니다.

결론

중도금 승계 시 작성했던 처분서약 조건은 무효입니다. (비조정지역으로 바뀐 경우)

하지만 청약 당첨으로 인해 작성했던 기존주택 처분 서약은 유효합니다.

대신 해당 지역이 비조정지역으로 바뀐 경우에 6개월에서 2년으로 기간이 연장되어 2년 이내에 매도하셔야 합니다.

저는 이번 일로 인해 많은 것을 느꼈습니다. 특히 요즘처럼 규제가 너무 자주 번복되고 바뀌는 혼란의 시대에서는 한 명의 전문가의 의견도 의심을 해봐야 한다. 애매하고 이상하다고 느낄 경우에는 적어도 3명 이상의 전문가에게 문의해봐야 한다는 것을 배웠다.